Tokenização Imobiliária
Tokenização Imobiliária
Aspectos Gerais sobre a Tokenização Imobiliária
À despeito de ser um dos maiores mercados do mundo, o mercado imobiliário ainda possui janelas de oportunidades para aprimoramentos, haja vista o alto custo envolvido nas operações e o gasto de tempo para conclusão de transações.
Para sanar esse problema, a tokenização de ativos pode, potencialmente, apresentar soluções de liquidez para este mercado, facilitando sua negociação ao redor do mundo.
Salienta-se, que o assunto (tokenização imobiliária), inclusive, já está em discussão no Brasil com o Projeto de Lei 2.876/2020, que altera a Lei de Registros Públicos para estabelecer que todos registros efetuados pelos Registros de Imóveis e Registros de Títulos e Documentos sejam também inseridos em Sistema Eletrônico de “Blockchain” Nacional disponibilizado pelo Conselho Nacional de Justiça.
Sabe-se, que nos últimos anos, a ascensão da tecnologia blockchain e das criptomoedas está oferecendo uma abordagem inovadora para propriedade e investimento imobiliário por meio da tokenizaçõa de ativos reais. Tokenização é o processo de conversão de ativos reais em ativos digitais (tokens), que podem ser emitidos, transferidos e registrados em um sistema blockchain.
Entre as vantagens da tokenização imobiliária, destaca-se, em primeiro lugar, a sua acessibilidade e democratização de investidores.
Atualmente, os fundos imobiliários acarretam despesas elevadas e são restritos a investidores qualificados. Segundo a Instrução CVM nº 554/2014, são considerados investidores qualificados as pessoas físicas e jurídicas que possuem aplicações financeiras em valor igual ou superior a R$1.000.000,00 (um milhão de reais), e que atestem esta condição em seus dados cadastrais.
Por sua vez, a tokenização outorga aos pequenos investidores a possibilidade de investir valores módicos, como R$ 100,00 por token, em bons ativos imobiliários localizados ao redor do mundo todo.
Vejamos, outras vantagens que a tokenização imobiliária traz para esse mercado:
2. Fracionamento dos ativos, o que permite maior inclusão de investidores democratizando e popularizando o acesso ao investimento em imóveis;
3. Agilidade nas transações devido a liquidação imediata dos tokens;
4. Globalização da oferta, aumentando o “pool” de investidores e proporcionando acesso ao mercado global a qualquer pessoa que tenha cesso a uma conexão com a internet.
Como o mercado e os investidores se beneficiam da tokenização imobiliária:
01 Remoção de intermediários
O principal benefício da tokenização imobiliária é a remoção de intermediários, tornado o processo mais fácil e barato para os investidores comprarem e venderem seus ativos imobiliários tokenizado.
02 Menos riscos
Os tokens imobiliários são respaldados ou lastreados por ativos reais, ostentando menos riscos do que criptomoedas nativas e sem lastro.
03 Levantamento de capital
A tokenização imobiliária, realizada no contexto regulatório adequado possibilita que proprietários, incorporadoras e construtoras levantem capital.
Exemplo 1
Um imóvel avaliado em R$ 1 milhão de reais é fragmentado em 10 mil tokens. Neste caso, cada token vale R$ 100,00 (cem reais) e você decide adquirir 10 tokens (um mil reais). Então, esse imóvel é vendido posteriormente por R$ 2 milhões. Dentro deste exemplo, seus tokens estariam valendo R$ 2.000,00 (dois mil reais).
Exemplo 2
Você é um construtor ou incorporador e precisa levantar capital para iniciar a obra. É possível captar recursos tokenizando o m2 da construção. Suponha que o seu projeto possua 50 apartamentos de 100 m2 cada, com valor inicial de pré-venda de R$ 7.000,00 o m2. Desse modo, para alavancar o empreendimento, você decide tokenizar 5 apartamentos, totalizando 500 m2 no valor de R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais). Para democratizar (facilitar) a venda decide-se, então, criar 5 mil tokens no valor de R$ 700,00 cada, onde cada adquirente do token será proprietário de uma fração equivalente a 1/10 m2 do imóvel. Onde, após a venda do imóvel ainda na planta, em fase de construção ou pronto para morar o adquirente do token irá receber do construtor ou incorporador o valor atualizado que o imóvel foi vendido. Nesse exemplo, o adquirente do token ganhará com a valorização do imóvel.
Importante dizer, que em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro, foi criado o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
As duas tradicionais fontes de recurso do SFH são a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta é a principal. Por lei, 70% da captação deve ser destinada a financiamentos habitacionais, sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH, e o restante, em operações a taxas de mercado, conhecidas como Carteiras Hipotecárias.
Contudo, o mercado como um todo está passando por uma revolução disruptiva onde cada vez menos pessoas se interessam em aplicar seus recursos na caderneta de poupança e com a mesma força a Caixa Econômica Federal (Agente Operador do FGTS) deixa de recolher o FGTS aos seus cofres em virtude da pejotização da mão de obra.
Atualmente, o mercado imobiliário global gira em torno de 228 trilhões de dólares, sendo que o Valor Geral de Vendas (VGV) do mercado brasileiro são expressivos R$ 439 bilhões. No entanto, de todo esse montante, 20% são acessíveis para investimento e apenas 2% possuem liquidez.
Por conta disso, acreditamos que a tokenização de ativos imobiliários é um instrumento válido e eficaz capaz de trazer novo folego e liquidez para um mercado que já demonstra sinais de estreses.
A tokenização é algo revolucionário que está transformando o mundo ao converter ativos comuns (materiais ou imateriais) em tokens (ativos digitais). Com a tokenização é possível dividir ativos reais em ativos digitais menores (fragmentados) sem, contudo, fazer com que o ativo real perca valor econômico ou de mercado, permitindo que pessoas de todo o mundo comprem e negociem tokens vinte e quatro horas por dia e sete dias por semana, fornecendo liquidez e volumetria de negociações.
Além de transparência e segurança esse notável mecanismo tecnológico não só poupa tempo e esforço, mas também reduz custos associados a intermediários e tarefas administrativas.
Em resumo, a tokenização está revolucionando o mercado imobiliário, oferecendo novas oportunidades de investimento e transformando a forma como os ativos são negociados e acessados. A Block Meter, em parceria com a Bit Bentz Ltda, está na vanguarda dessa transformação, facilitando o acesso ao mercado de investimento e proporcionando benefícios únicos para todos os públicos. Investir em token imobiliário é se posicionar na vanguarda da inovação financeira e aproveitar as oportunidades do mercado em constante evolução.
